Dilema pemilikan rumah dalam kalangan belia: Antara impian dan realiti pahit

Pemilikan rumah sering dianggap sebagai simbol kestabilan hidup serta pencapaian awal kejayaan dalam kalangan belia Malaysia. Ia bukan sahaja melambangkan kebebasan dan kematangan, malah menjadi asas penting dalam pembinaan keluarga serta perancangan masa depan.

Namun, realiti semasa menunjukkan impian tersebut semakin sukar direalisasikan oleh ramai belia, khususnya mereka yang tinggal dan bekerja di kawasan bandar. Fenomena ini bukan bersifat sementara, sebaliknya mencerminkan cabaran struktur ekonomi yang semakin menekan generasi muda secara sistematik.

Isu pemilikan rumah dalam kalangan belia kini dilihat sebagai satu permasalahan nasional yang serius kerana implikasinya melangkaui kepentingan individu.

Kegagalan golongan muda memiliki aset asas seperti rumah bukan sahaja menjejaskan kesejahteraan peribadi, malah memberi kesan jangka panjang terhadap kestabilan sosial, pertumbuhan ekonomi dan pembentukan masyarakat yang lebih seimbang.

Apabila majoriti tenaga kerja muda tidak mempunyai pegangan aset, negara berdepan dengan risiko jurang kekayaan yang semakin melebar antara generasi dan kelas sosial.

Antara faktor utama yang menyumbang kepada masalah ini ialah ketidakpadanan ketara antara harga rumah dan tahap pendapatan belia.

Walaupun kadar pendidikan semakin meningkat, peningkatan kelayakan akademik tidak semestinya disertai dengan pertumbuhan pendapatan yang setimpal.

Kebanyakan belia memulakan kerjaya dengan gaji sederhana yang sekadar mencukupi untuk menampung kos sara hidup yang kian meningkat.

Fenomena 'gaji mendatar' (wage stagnation) ini menyebabkan kuasa beli belia tidak mampu mengejar kepantasan kenaikan harga hartanah.

Di bandar-bandar utama seperti Kuala Lumpur, Petaling Jaya, Johor Bahru dan Pulau Pinang, harga rumah terus meningkat setiap tahun didorong oleh permintaan tinggi, kenaikan kos tanah serta pembangunan infrastruktur yang pesat.

Malangnya, kenaikan ini tidak seiring dengan pertumbuhan gaji belia. Mengikut piawaian antarabangsa, rumah dianggap mampu milik jika harganya tidak melebihi tiga kali ganda pendapatan tahunan isi rumah.

Berita Telus & Tulus hanya untuk anda setiap hari. Langgan Sekarang!

contact-gpsbestari.csv

X

Namun, di Malaysia, nisbah ini sering kali mencecah lima hingga tujuh kali ganda, menyebabkan unit yang dikategorikan sebagai 'mampu milik' oleh pemaju masih berada jauh di luar jangkauan kewangan sebenar golongan muda.

Keadaan ini memaksa ramai belia menangguhkan hasrat memiliki rumah dan terus bergantung kepada pasaran sewaan. Walaupun menyewa dilihat sebagai penyelesaian jangka pendek, ia tidak membantu dalam pembinaan aset jangka panjang.

Lebih membimbangkan, kadar sewa di kawasan bandar yang tinggi sering kali menyamai atau melebihi kadar ansuran bulanan bank.

Situasi ini meletakkan belia dalam 'perangkap sewaan' di mana sebahagian besar pendapatan mereka habis digunakan untuk membayar sewa, sekali gus menjejaskan keupayaan mereka untuk mengumpul simpanan bagi bayaran pendahuluan (deposit) rumah yang biasanya memerlukan 10 peratus daripada harga jualan.

Selain isu pendapatan, beban hutang awal turut menjadi halangan besar. Pinjaman pendidikan seperti PTPTN merupakan komitmen awal bagi kebanyakan graduan sebaik sahaja melangkah ke alam pekerjaan.

Beban ini kemudiannya bertambah dengan pinjaman kenderaan yang sering menjadi keperluan akibat sistem pengangkutan awam yang belum menyeluruh serta hutang kad kredit untuk menampung gaya hidup bandar.

Beban hutang sedia ada ini mengurangkan baki pendapatan boleh guna dan menjejaskan skor kredit mereka, yang akhirnya membawa kepada kegagalan mendapatkan pembiayaan perumahan.

Dalam usaha mengurus risiko, institusi kewangan kini semakin berhati-hati dalam meluluskan pinjaman perumahan. Ramai belia yang mempunyai pekerjaan tetap dan pendapatan stabil masih gagal memenuhi syarat kelayakan akibat nisbah hutang kepada pendapatan (DSR) yang tinggi.

Pihak bank kini lebih mementingkan kestabilan aliran tunai dan rekod pembayaran yang bersih. Situasi ini mewujudkan kitaran yang merugikan; golongan muda yang berusaha keras untuk stabil secara kewangan tetap terhalang oleh kriteria pinjaman yang rigid dan tidak fleksibel terhadap realiti ekonomi generasi masa kini yang mungkin terlibat dalam ekonomi gig.

Masalah ini diburukkan lagi dengan peningkatan kos pemilikan jangka panjang. Ramai belia hanya melihat kepada bayaran ansuran bulanan tanpa menyedari wujudnya 'kos tersembunyi' yang besar.

Pembeli rumah perlu menyediakan tunai tambahan untuk yuran guaman, duti setem, insurans, cukai pintu, cukai tanah, dan yuran penyelenggaraan bagi kediaman strata.

Beban tambahan ini sering menimbulkan kejutan kewangan dan kebimbangan psikologi dalam kalangan belia yang baru memulakan kerjaya, menyebabkan mereka lebih cenderung untuk bersikap pasif dalam isu pemilikan hartanah.

Dari sudut sosial, isu pemilikan rumah memberi kesan yang sangat luas terhadap struktur masyarakat.

Penangguhan pembelian rumah sering dikaitkan dengan kelewatan membina keluarga. Belia kini memilih untuk melewatkan perkahwinan atau menangguhkan perancangan anak kerana tidak mempunyai kediaman yang stabil dan selesa.

Jika trend ini berterusan, ia akan memberi impak negatif kepada kadar kelahiran negara dan mempercepatkan proses penuaan penduduk (ageing nation), yang seterusnya akan memberi tekanan kepada sistem sokongan sosial dan ekonomi negara di masa hadapan.

Tekanan berterusan untuk memiliki rumah juga memberi kesan mendalam terhadap kesihatan mental belia.

Perasaan tertekan, kecewa, dan hilang keyakinan terhadap masa depan sering timbul apabila usaha bertahun-tahun bekerja keras seolah-olah tidak membuahkan hasil dalam bentuk pemilikan aset.

Perasaan 'ketinggalan' (social comparison) berbanding generasi terdahulu yang mampu memiliki rumah pada usia muda menimbulkan rasa tidak adil secara sistemik.

Jika tidak ditangani, situasi ini berpotensi menjejaskan produktiviti pekerja muda dan mencetuskan ketidakpuasan sosial yang lebih besar.

Dalam konteks pasaran hartanah, berlaku ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan.

Walaupun statistik menunjukkan banyak unit kediaman dibina, sebahagian besarnya kekal sebagai unit tidak terjual (overhang) kerana harganya yang tidak selari dengan kemampuan rakyat.

Kebanyakan pemaju lebih cenderung membina projek mewah yang menawarkan margin keuntungan lebih tinggi. Ini membuktikan bahawa isu sebenar bukan kekurangan fizikal rumah, tetapi ketidakpadanan (mismatch) antara jenis rumah yang dibina dengan keperluan serta kemampuan sebenar golongan muda.

Kerajaan sememangnya telah memperkenalkan pelbagai inisiatif seperti skim perumahan belia, Program Perumahan Rakyat (PPR), dan skim sewa beli (Rent-to-Own).

Namun, keberkesanan dasar-dasar ini sering kali teruji oleh faktor lokasi. Banyak rumah mampu milik dibina di kawasan pinggiran yang jauh dari pusat bandar atau kawasan perindustrian.

Hal ini mewujudkan dilema baru; harga rumah mungkin murah, tetapi kos pengangkutan dan masa perjalanan yang panjang ke tempat kerja akhirnya menjejaskan kualiti hidup dan meningkatkan perbelanjaan bulanan belia.

Oleh itu, dasar perumahan negara perlu dirangka secara lebih menyeluruh dan berasaskan data raya (big data) yang tepat. Perancangan bandar harus mengambil kira konsep pembangunan berorientasikan transit (TOD) yang membolehkan belia memiliki rumah di kawasan yang mempunyai akses mudah ke pengangkutan awam.

Selain itu, kerajaan perlu mempertimbangkan kawalan harga siling hartanah di kawasan tertentu mengikut median pendapatan setempat bagi mengelakkan spekulasi harga yang melampau.

Kerjasama erat antara kerajaan, pemaju, dan institusi kewangan amat penting. Pemaju harus digalakkan menggunakan teknologi pembinaan moden seperti Sistem Binaan Berindustri (IBS) untuk mengurangkan kos pembinaan, yang mana penjimatan tersebut boleh disalurkan kepada pembeli dalam bentuk harga yang lebih rendah.

Institusi kewangan juga boleh memperkenalkan produk pembiayaan yang lebih inovatif, seperti pinjaman fleksibel mengikut peningkatan gaji tahunan pembeli muda.

Pada masa yang sama, belia sendiri perlu diperkasa melalui peningkatan literasi kewangan.

Pendidikan tentang pengurusan hutang, kepentingan skor kredit, dan strategi pelaburan jangka panjang harus didedahkan sejak di menara gading lagi. Belia perlu sedar bahawa pemilikan rumah memerlukan pengorbanan gaya hidup dan perancangan yang rapi, bukan sekadar mengikut trend semasa.

Bagi belia Malaysia, pemilikan rumah bukan sekadar impian peribadi, sebaliknya melambangkan harapan terhadap masa depan yang lebih stabil.

Tanpa tindakan menyeluruh dan berkesan, harapan ini berisiko terus terhakis, sekali gus menjauhkan generasi muda daripada kesejahteraan sebenar.

Maklumat penulis:

1. Mahasiswa tahun akhir Sarjana Muda Pengurusan (Pengajian Polisi) dengan kepujian Universiti Malaysia Terengganu (UMT), Muhammad Rosli Saiful Bahari

2. Penyelaras Kursus Perancangan dan Pembangunan Ekonomi Malaysia (UMT), Dr Jaharudin Padli